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资产出售、引入战投、债务展期……多途自救 房企迎难而上

  • 文章来源:未知 / 作者:admin / 发布时间:2022-02-21
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    国内地产圈终于迎来了一丝曙光。

    中原地产研究院开年调研数据显示,在全国28个城市中,房货政策春节后全面宽松,已基本恢复正常水平。相比去年四季度初按揭贷款放款周期以3个月以上为主,当下新房、二手房货款基本都集中在2个月以内。

    与此同时,受累资金困扰的房企自去年下半年以来展开了轰轰烈烈的“自救运动”,从出售物业等优质财产到低价配股,再到“老板自掏腰包”,多家房企积极自救。

    形势依旧严峻

    2022年伊始,三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。

    根据克而瑞报告,从销售端来看,三大评级机构均表示2022年的销售将呈现同比下滑趋势。其中,穆迪预测2022年全国合约销售额将下降5%-10%;标普预测2022年商品房销售额将下滑7%左右。而惠誉较为悲观,预计2022年合同销售额将较2021年缩减10%-15%。

    三大评级机构均指出,2022年国内房企的境内外融资环境依然严峻。据不完全统计,自2021年12月至2022年1月14日,三大评级机构信用评级依旧以下调为主,下调事件共出现11起,撤销评级事件6起,多针对已暴雷或发生违约的房企;仅有少部分房企获得评级的维持,评级上调未有出现。

    同时,房企依然面临着较大的海外还债压力。

    克而瑞统计数据显示,100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年,其中1月份的到期规模高达627亿元,为近两年中的最高。

    叠加销售的疲软,预计2022年仍会有房企发生违约事件,届时或会进一步打击债权人信心,使得房企再融资环境更趋于紧张。

    目前,国内金融机构暂停新批借款,甚至还出现对房企的抽贷行为,再加上海外债务发不出,预售资金被严格监管,多处来源都处于半关闭状态。

    在此背景下,预计2022年出现房企负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中,低信用评级的房企会受到更多影响,主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。

    58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者,此前开发企业过度依赖非标类融资,如资管、信托等,成本高,账期短,一旦市场出现下行,销售受阻、回款受制,“快周转”走不通,企业大概率会深受其害;收并购也是企业常常使用的扩张之法,短期有助于提高企业规模,但由于信息不对称等原因,轻者牺牲企业利润,重者规模与利润并失,龙8国际娱乐long8cc

    这种背景下,在融资、销售端,企业之间的分化还是会非常明显,即便是现阶段,分化还在加剧。

    除了国企、央企和少数优质民企,其余房企现在融资非常困难。

    克而瑞研究中心总经理林波告诉记者,即便国家要求银行加大对房企资金支持,但对那些没有还债能力和充足现金流的房企,也不会给予支持,政策好转对这类企业用处不大。

    自救运动纷纷展开

    2月9日晚,华夏幸福(600340)发布关于公司债务重组的进展公告,目前已签约实现债务重组的金额累计为429.18亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计28.69亿元。

    目前来看,两种自救模式成为主流:首先是诸多房企新发债券的"借新还旧"模式,资金用途包括项目建设、偿还项目贷款、补充流动资金等;其次,通过抛售手中的项目、业务以期快速获得现金。后者例如富力地产接连两次广州国际机场综合物流园股权,出让总价近57亿元。

    除了恒大、富力,奥园、新力外,阳光城(000671)、世茂、新城、首开等也都有项目在打包出售。

    此外,暂缓拿地或不拿地;引入战投,借力分担风险,回购股权、债务展期均成为房企的自救手段。

    自去年10月以来,已接连有包括世茂、富力、禹洲、祥生等在内的近30家房企采取配股、出售资产等不同方式融资。

    林波告诉记者,目前大多数房企都面临类似局面,目的都是让公司保持现状,让公司撑得久一点。

    林波指出,面对如期而至的债务,国企央企可以靠融资解决问题。相较之下,部分民企只能通过出让股权、变卖资产项目这些断臂求生的方式来自我造血,因此,甩卖资产成为最快的方法。

    初见成效

    林波告诉记者,资产出售、引入战投、债务展期等一系列动作,就是以时间换空间。对于部分企业来说,的确到了生死存亡的关头,需要资金流入来解燃眉之急。

    但大部分企业通过资产腾挪和债务调整,留出更多时间,来等待政策市场的转变。

    “能展期最好,不能的话通过其他渠道还利息,这对资本市场也是一种信心的提振。”林波表示。

    值得注意的是,新一轮融资放松确实已经开始了。

    此前,保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口(001979)拟发行30亿元超短期融资券、金地集团(600383)完成发行15亿元中期票据。从目前的情况来看,融资渠道正在逐步宽松,但对于当前整个地产行业而言仍是杯水车薪。虽然评级机构未来预期偏悲观,但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等,未来有望在逆势中维稳发展,甚至是逆势破局。

    张波告诉记者,去年以来,房企通过加速资产转让以及大股东输血等方式维持现金流稳定,提前做好偿债应对。从目前房企应对压力的态度来看,绝大部分房企都积极自救,不少房企甚至通过优秀核心资产的转让来大幅度增强偿债能力。

    总体来看,预计房企整体可平稳渡过3月集中偿债期,市场不会出现大面积违约现象,但不排除部分房企会因债务问题被拆分甚至兼并,行业集中度仍然会进一步提升。

    企业的自救行为短期内未必会有明显成效,但也必不可少。在政策和市场的双重压力下,不断有企业退出是比较确定的,这个过程可能会持续较长时间。当行业风险有序释放之后,行业面貌或迎来新的变化,届时行业格局也将出现改变。经历风险考验的企业将占有更高市场份额,本身自带信用优势的央企国企或占据更高权重。

    封面图片来源:摄图网-500643987

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